香港药房没人扫货了结局解析
2024-10-11 23:17:50
导演:丁亮 
主演:丁志城  更多...
类型: realtime 
地区:中国 
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blibli
第1集
天美影视 法版高压监狱 女保险公司推 女员工的滋味 樱桃斗破苍穹 爱丫爱丫影院
《香港药房没人扫货了结局解析》 演员表
剧情简介

     曾被揭发卖假药的龙丰药房,多年来在自由行力撑下生意火红,分店由上水开到尖沙咀达22间。老板谢少海,被冠以香港药房大王之称。同时他又瞄准时机炒楼炒铺,猪笼入水,身家暴涨至逾八亿,几年前雄心壮志道:我们目标开50间分店!谢少海在上水发迹后,近两年开始杀入旺角及尖沙咀,数度以天价200万抢租,迫走原租客莎莎及卓悦,一签就签下六年租约,引来市场哗然。谢少海随后更成为卓悦业主,单在上水一铺位,已每月坐收卓悦58万租金,风头一时无两。龙丰愈做愈大,谢少海野心亦随之增大。他在2019年7月至11月短短四月间,大胆以高价扫入及租用上水、旺角重灾区铺位,涉资逾二亿元。
     只是,谢少海没料到肺炎紧接杀到,水货客会有完全绝迹的一日。据统计,龙丰由2019年22间分店,缩至今年14间,当中上水更成重灾区,八间剩四间。而前年高价用250万租下的尖沙咀和旺角铺位,由于租约未完,已洗湿了头的谢少海转型卖平价零食支撑。惟进铺的人少,买的人更少,平日下午时段只见收银员呆企。另一边厢,同样在19年前后高价租下的上水数个铺位,原本谢少海计划开旗舰药房,现已转为超市。疫情下,谢少海意识到港人是救命稻草,开始转做港人生意,就连位于上水的龙丰金铺员工,都称自己专做街坊生意。
     生意惨淡,旗下铺位无人承租,最近谢少海要沽货周转,两个月内接连售出粉岭及上水地铺,套现八千多万元。先前他成功斗赢卓悦抢租的铺位,现已提早离场,由短租杂货店接手。昔日龙丰与莎莎、卓悦由旺角斗到上水,再由上水斗出旺角争做龙头,然而它们最终还是疫情下的输家。
     我们上周到龙丰在2018年,月斥207万租下的旺角奶路臣街铺位视察,发现铺内近七成货品均是平价零食,亦有卖米、红酒、护肤品及其他生活杂货,犹如大型杂货场。只有三、四个货架摆放药物等保健产品,而且放在最里边的隐蔽位置。平日中午时段,半小时内只见约二十多个人走进,大部分都是空手走出铺,即使光顾亦只扫数包饼干。
     「卖这些零食肯定死啦!怎么顶到200万租啊?」资深铺市投资者李根兴,在上述铺位逛完一圈后说道。他表示,港人留家抗疫吃零食,零食商品大卖,故不难理解龙丰现时转攻零食。但若以此铺来看,如果每月要交二百万租金,租金开支只可以占营业额10%,即每月生意额达二千万才可以「围皮」。「如果当初知道自己在这卖零食,一定不会给二百万租这间铺,根本给不起,这间铺头卖零食肯定亏损!」2018年,龙丰在旺季时以天价承租此铺,租期更长达六年。李根兴形容租铺Timing「极差」,如果龙丰今时今日租旺角铺,每月只须交约60万租金,「二百万租同六十万租,要做的生意额,完全系两个世界。」
     事实上,零食店和药房的利钱相若,每卖一百元货品,两者大约赚三十元。扣除租金、人工等开支,两者大约赚五至十元,惟药房生意单价高。李根兴指,由于知名的药物品牌价钱太公开,最容易格价,利钱大概只有5 -10%。如果要扣除赠品或买一送一的优惠开支,更随时要倒蚀。但若得到自由行或水货客信任,就可以游说对方购买不知名或具影射性的品牌,利钱可高达40-50%。「最赚钱的地方系配药。一大包拿来的药,分散去配,客人一般不讲价,同根本不知价,利钱可以去到八九成。」自由行绝迹香港,龙丰已不能再以卖药及奶粉等利钱高的产品维生。李根兴表示不知道龙丰该如何在核心区生存,「为什么继续做下去呢?可能好多时因为业主私底下减价,但系这间铺,如果业主不肯减价,龙丰又继续做下去,我会好惊奇!」
     2019年11月,谢少海仍看好上水区前景,以每月55万,租用最多水货客扫货的上水新康街地段铺位。该复式地铺连一楼,面积逾万呎,租金比上一手高出足足52.8%。当时市场预料将是龙丰区内旗舰店,以三年租期计,总租金支出近二千万元。后来肺炎肆虐,内地客源归零,谢少海在去年初,将铺位转开专做港人生意的超市「market88」。过往谢少海旗下的药房、粉面店、珠宝店均一律以「龙丰」为名。今次谢少海似乎有意洗底,超市没有「龙丰」二字,Facebook更强调自己是「以社区为本的超级市场」,与美心、太兴及富临,将旗下食肆改名开分身的手法如出一辙。不过,这类在疫市大肆扩张的民生铺,待疫情好转后,是否能继续经营下去,李根兴却不看好:「过了两三年之后,这些好多会结业,现在我经常同人讲别买街市铺,街市铺已经摸顶了。」
     原来不只核心区的租铺Timing差,我们发现在去年四至六月期间,即爆发第三波疫情时,谢少海突然在上水逆市开「龙丰金铺」。然而土地注册处资料显示,原来他早在2019年5月,以每月13万承租铺位,租约为期三年。我们到「龙丰金铺」了解,只见职员在门外呆站等客到。她指金铺已经营了年半,因刚开张不久就遇上某事而被迫停业,直至去年六月才重新启业。在人迹罕至的新康街,该名员工见到我们后,随即抓紧机会力sell:「我们主要做街坊熟客生意,所以货比周大福便宜五、六千元。」李根兴指龙丰金铺位处旺位,市旺时的租值达七、八十万。他认为谢少海能以十多万,租用旺铺经营珠宝店,是物有所值,「如果系靓地段,租一间做钟表珠宝店,做回本地人消费,香港十几万租的钟表珠宝铺头,大把都生存到啦,所以我觉得做下去不难。」
     1.5亿买铺租予药房找换店谢少海减租压力大
     1.5亿买铺租予药房找换店谢少海减租压力大
     在前年,谢少海照样斥1.55亿买入上水新丰路及符兴街交界的两个铺位及阁楼。去年二月向恒生银行承造按揭,时隔七日再向恒生二按。现时铺位分别租给药房及找换店,找换店于去年五月以月租八万元承租,租期维持三年至2023年,阁楼则交吉招租。李根兴相信谢少海身为业主,同样要面对减租压力。药房如果无力交租,谢少海尚且可重新放租,但他不敢贸然沽出或租出找换店铺位。因现时坊间蚀让的店铺,大多都是找换店。「找换店一结业之后,可以换到什么?换一间药房又太小间;换一间小食店,戴着口罩又不想吃小食,所以他们的承租能力即刻大跌。他唯一就系望通关,等水货客自由行回来,生意回升。」谢少海上水新丰路两个地下连阁楼铺位,原先由卓悦承租,签逾六年租约至2025年3月。头三年月租高达58万元,之后更会加租15%至66.7万元。卓悦去年九月提早逾四年半终止租约。谢少海重新放租,月租44万元,较卓悦的租金低14万。惟交吉至今四个月,仍无人承租,只见招租广告贴满闸口。
     辣招前沽铺赚少三千万企硬不还价
     辣招前沽铺赚少三千万企硬不还价
     去年十月,谢少海开始卖出粉岭联发街铺位,套现近1,380万元。去年12月他再沽出持有多年的上水新康街龙丰自用铺位,成交价6,738万元,低市价三成。李根兴认为他沽得太早,只要下年通关,铺位轻易卖近一亿。虽然卖得出,但谢少海再次算错Timing,在工商铺减辣消息出炉前沽铺,令他未有受惠。而一连串的沽货举动,令市场猜测谢少海现金流或开始见底,所以才急着折价套现周转。现时,谢少海手头仍持有12个物业,市值约八亿元。近期和谢少海合作的经纪透露,他不像坊间业主般「狠心劈卖」,叫价仍十分企硬,「他之前说过会便宜点,用震撼价卖给我,既然那么划算,我都还过震撼价给他,但系后来他又不卖。后来中间人同我讲,说谢少海不是什么财务问题,系他想搞些大项目。所以不会说大劈价、蚀样、不计成本扔出来。」
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